Immobilienrechner: Rentabilität clever berechnen
Der Immobilienrechner hilft dir dabei, die Rentabilität einer Immobilie als Kapitalanlage professionell zu bewerten. Ob du eine Eigentumswohnung zur Vermietung kaufen möchtest oder ein Mehrfamilienhaus als Investment planst – unser kostenloses Tool berechnet alle wichtigen Kennzahlen für deine Investitionsentscheidung.
Mit dem Rechner ermittelst du automatisch ROI, Mietfaktor, Cash Flow, Eigenkapitalrendite und Kaufnebenkosten. Du siehst auf einen Blick, ob sich die Immobilie lohnt und wie sie finanziert werden kann. Berücksichtige verschiedene Szenarien und vergleiche Objekte – für fundierte Entscheidungen statt Bauchgefühl!
3.416,67 € / m²
Kaufpreis
410.000,00 €
Nebenkosten
43.337,00 €
Eigenkapital
45.333,70 €
Monatliche Rate
1.870,02 €
Nettokaltmiete p.a.
16.000,00 €
Volltilgung
30 Jahre(06.10.2055)
Kaufpreis/Miete Faktor
25.6
Bruttomietrendite
3,53%
Kaufpreis
410.000,00 €
Nebenkosten
43.337,00 €
Eigenkapital
45.333,70 €
Monatliche Rate
1.870,02 €
Nettokaltmiete p.a.
16.000,00 €
Volltilgung
30 Jahre(06.10.2055)
Kaufpreis/Miete Faktor
25.6
Bruttomietrendite
3,53%
💡 So nutzt du den Immobilienrechner
Unser Immobilienrechner führt dich Schritt für Schritt durch die Bewertung deiner Kapitalanlage. Folge dieser Anleitung:
- 1Kaufpreis eingeben: Trage den angebotenen Kaufpreis der Immobilie ein. Achte darauf, ob Maklergebühren bereits enthalten sind oder noch hinzukommen.
- 2Mieteinnahmen erfassen: Gib die monatliche Kaltmiete ein, die du mit der Immobilie erzielen kannst. Bei Neuvermietung nutze vergleichbare Objekte in der Umgebung als Orientierung.
- 3Kaufnebenkosten festlegen: Der Rechner schlägt automatisch realistische Werte vor (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, Notar, Makler). Du kannst diese bei Bedarf anpassen.
- 4Finanzierung planen: Gib dein Eigenkapital und den erwarteten Zinssatz an. Der Rechner zeigt dir, ob dein Eigenkapital ausreicht und wie hoch die monatliche Kreditrate ausfällt.
- 5Kennzahlen analysieren: Der Rechner ermittelt automatisch ROI, Mietfaktor, Cash Flow und Eigenkapitalrendite. Diese Werte helfen dir, die Rentabilität objektiv zu bewerten und mit anderen Objekten zu vergleichen.
Alle Berechnungen sind Richtwerte zur ersten Einschätzung. Für finale Investitionsentscheidungen solltest du zusätzlich einen Steuerberater oder Finanzberater konsultieren. Der Rechner speichert keine Daten – probiere verschiedene Szenarien durch!
🧮 Die wichtigsten Immobilien-Kennzahlen erklärt
ROI (Return on Investment)
Der ROI zeigt die Gesamtrendite deiner Investition in Prozent pro Jahr. Er wird berechnet aus (Jahresmieteinnahmen minus Kosten) geteilt durch den Gesamtinvestitionsbetrag (Kaufpreis plus Nebenkosten). Ein ROI von 4% bedeutet, dass du jährlich 4% deines eingesetzten Kapitals als Ertrag erzielst. Bei Immobilien sind 3-5% ROI realistisch. Beachte: Der ROI berücksichtigt keine Wertsteigerung der Immobilie, sondern nur die laufenden Einnahmen. Ein niedriger ROI kann durch hohe Wertsteigerung kompensiert werden, besonders in gefragten Lagen.
Mietfaktor (Kaufpreisfaktor)
Der Mietfaktor ist eine der wichtigsten Schnellbewertungskennzahlen. Er wird berechnet als Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Je niedriger der Mietfaktor, desto rentabler ist die Immobilie. Ein Mietfaktor von 20 bedeutet: Die Immobilie kostet das 20-Fache der Jahresmiete. Faustregeln: Unter 20 = sehr gut, 20-25 = gut, 25-30 = durchschnittlich, über 30 = teuer. In Großstädten wie München oder Hamburg liegen Mietfaktoren oft bei 30-40, auf dem Land bei 15-20. Der Mietfaktor hilft dir, Objekte schnell zu vergleichen, ohne komplexe Rechnungen anzustellen.
Cash Flow
Der Cash Flow zeigt, ob die Immobilie monatlich Geld abwirft oder draufzahlen musst. Er wird berechnet aus Mieteinnahmen minus allen laufenden Kosten (Kreditrate, Hausverwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer). Ein positiver Cash Flow (+200€/Monat) bedeutet: Du hast nach allen Kosten noch 200€ übrig. Ein negativer Cash Flow (-150€/Monat) bedeutet: Du musst monatlich 150€ aus eigener Tasche beisteuern. Viele Anleger akzeptieren einen leicht negativen Cash Flow in der Anfangsphase, weil sie auf Wertsteigerung, Inflation und Steuervorteile setzen. Mit zunehmender Tilgung wird der Cash Flow positiver.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist oft höher als der ROI, weil sie den Hebeleffekt der Fremdfinanzierung berücksichtigt. Du profitierst von Mieteinnahmen und Wertsteigerung der gesamten Immobilie, nicht nur deines Eigenkapitalanteils. Beispiel: Du investierst 80.000€ Eigenkapital in eine 300.000€-Immobilie (Rest Kredit). Die Immobilie wirft 10.000€ Gewinn pro Jahr ab. ROI wäre 3,3% (10.000/300.000), aber Eigenkapitalrendite ist 12,5% (10.000/80.000)! Deshalb sind Immobilien trotz niedriger Gesamtrenditen so attraktiv für Anleger. Je weniger Eigenkapital du einsetzt (aber mindestens 20%), desto höher die Eigenkapitalrendite – aber auch das Risiko.
❓ Häufig gestellte Fragen
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Hinweis: Dieser Rechner dient zur ersten Orientierung und verwendet vereinfachte Annahmen. Die tatsächliche Rendite kann durch zahlreiche Faktoren beeinflusst werden: Leerstand, Instandhaltungskosten, Mietausfälle, Zinsentwicklung, Steuerbelastung. Für verbindliche Finanzierungszusagen und steuerliche Beratung konsultiere bitte einen Fachexperten. Keine Anlageberatung.